Utleie av egen bolig (bruksoverlating/fremleie)

Borettslagsloven gir beboere rett til bruksoverlate for 3 år.

Gebyr betales forskuddsvis i forbindelse med innsending av søknaden. Søknaden vil ikke bli behandlet før gebyret er betalt.

      Formålet i borettslag er basert på et grunnleggende prinsipp om brukereie. Det vil si at eieren skal bruke boligen selv. Det er derfor ikke aktuelt at en bolig i borettslag bare skal være et investerings- eller utleieobjekt. Fordi borettslagsloven baserer seg på prinsippet om brukereie er det også satt grenser for den enkeltes andelseiers bruksoverlating til andre.

      Etter borettslagsloven har andelseieren rett til å overlate bruken av hele boligen i inntil 3 år dersom han/hun har bodd i boligen selv i minst ett av de to siste år. Om det er andelseiers ektefelle, andelseierens eller ektefelles slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn som har bodd i boligen i minst ett år, anses også vilkåret for botid å være oppfylt.

      § 5-5 Overlating av bruken for opp til tre år
      Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opp til tre år dersom andelseigaren sjølv eller ein person som nemnt i § 5-6 første ledd nr. 3, har butt i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. Godkjenning kan nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar.

      Dersom kravet til ett års botid er oppfylt kan andelseier søke styret om godkjenning til å overlate bruken av boligen i inntil tre år, uten å oppgi noen grunn for hvorfor man ønsker dette. Bakgrunnen for at det skal søkes godkjenning til styret er at borettslaget skal ha en mulighet for å foreta en vurdering av den/de personen(e) som det ønskes å overlate bruken til. Hvis det er forhold med personen som borettslaget/styret er kjent med, og kan dokumentere at vil være negativt for bomiljøet, kan man nekte godkjenning for denne aktuelle personen. Andelseieren må da finne en annen å overlate bruken til. Eksempel på forhold som kan nektes godkjenning er om en person tidligere har vært kastet ut pga husbråk, eller andre forhold som er i strid med borettslagets regler. Det er styret som må dokumentere forholdet som ligger til grunn for godkjenningsnektelsen.

      Bestemmelsene i borettslagsloven gir adgang til å kjøpe og eie bolig i borettslag som skal bebos av andelseierens eller ektefelles slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn. I slike tilfeller skal også personene som skal bo i boligen godkjennes på lik linje som nye eiere godkjennes av borettslaget.

      Ved søknad om utleie ut over tre år står styret fritt til å samtykke, og i slike tilfeller bør andelseier begrunne hvorfor man søker om ytterligere bruksoverlating. I disse tilfellene må styret påse at likhetsprinsippet i laget er overholdt før en tar en avgjørelse.

      I borettslagsloven § 5-6 er det gitt regler om bruksoverlating med særlig grunn. Denne bestemmelsen omfatter blant annet juridiske personers rett til å bruksoverlate hele boligen etter søknad/godkjenning fra styret. Videre omfattes tilfeller der andelseier har midlertidig opphold som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste etc.. Bestemmelsen gir også regler for bruksoverlating til nærstående og der det er bruksrett etter ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven. Felles for disse unntakene er at det ikke er krav til botid og at det heller ikke er noe bestemte frister for hvor lenge en kan leie ut.

      § 5-6 Overlating av bruken med særleg grunn
      (1) Andelseigaren kan elles med godkjenning frå styret overlate bruken av heile bustaden dersom
      1. andelseigaren er ein juridisk person, eller
      2. andelseigaren skal vere borte mellombels som følgje av arbeid, utdanning, militærteneste, sjukdom eller andre tungtvegande grunnar, eller
      3. ein medlem av brukarhusstanden er andelseigarens ektemake eller slektning i rett opp- eller nedstigande linje eller fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken, eller
      4. det gjeld bruksrett som nokon har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd.

      (2) Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. I tilfelle som nemnt i første ledd, kan godkjenning nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar, jf. § 4-4.

      Bruksoverlating av deler av boligen er ikke søknadspliktig til styret. Det betyr at en fritt kan leie ut f.eks. et rom til en person uten at en trenger å involvere styret. Kravet er at en bor der selv.

      Fra 1.1.2020 er det også tillatt med såkalt korttidsutleie av borettslagsboliger uten at en trenger å sende søknad til styret. Korttidsutleie er etter loven begrenset til inntil 30 dager per år og kan også gjelde hele boligen.

      § 5-4 Overlating av bruken når andelseigaren sjølv bur i bustaden
      Ein andelseigar som sjølv bur i bustaden, kan overlate bruken av delar av bustaden til andre. I tillegg kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre i opptil 30 døgn i løpet av året.

      I forbindelse med bruksoverlating benyttes to begreper i loven som det er viktig å skille mellom. Det er «samtykke» og «godkjenning» og de har vidt forskjellig meningsinnhold. Med styrets samtykke menes den frie retten styret har til å si ja eller nei til en søknad. I disse tilfellene er det opp til styret selv om de skal gi samtykke. Godkjenning til bruksoverlating skal derimot gis hvis de ovenfor nevnte gitte forutsetninger foreligger.